マンション選びのポイント

◎建替えと解体

マンションの多くは、「鉄筋コンクリート造り」または「鉄骨鉄筋コンクリート造り」となっています。法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は、日本の場合、財務省（旧大蔵省）が1999年に47年としました。ちなみに、レンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年となっています。

マンションの構造上が100年持つようになっていても、年数とともに、配管等の劣化が進むので、現実には３０年程度で、建替え又は大規模修繕の必要性が発生してきます。この建替え時は、区分所有法などでは、管理組合員の5分の4以上の合意が必要とされていますが、2002年の国土交通省の発表によると、81例全てが100%の合意で建替えられているそうです。もし建替えに賛成しない者がいる場合は、その部屋を建替える者による建替組合が時価で買い取らなければならない、となっています。

2005年に大きな社会問題となった構造計算書の偽造問題に際しては、報道当初は補強で対応できるとも言われていましたが、結果的には建物の建て替えや解体が避けられない状況となる公算が大きく、実際に2重の住宅ローンを抱える人が少なくないにも係わらず、耐震問題の悩みからマンションの建替えに踏み切ったマンションもあります。

今日では、 30年程の耐久年数の配管付け替えリスクを分離するため、昔のように配管を部屋の中に通す内配管方式では無くマンションの基幹配管を分離して建てるスケルトン・インフィル住宅（外配管方式）を採用するマンションも注目されているようです。また、建物自体の耐久度を上げるため高耐久コンクリートを使用したり、コンクリートの腐食を抑えるため外断熱を利用した建物も注目され始めています。しかし、これらのように耐用年数をあげると、マンション販売時の単価が少々割高になってしまうため、事業主側としては、マンションが売れ残っても困るので、このような試みはまだまだ少ないようです。

（Wikipedia参照）